［呆れた韓国の競売市場] ③
1億ウォンのマンション500万ウォンに応札された事情は?
根抵当元伝貰権・設定した賃貸者 伝貰金9000万ウォンを保障しなきゃ
［住まいのミーナ］競売入札を決定することに先立って、最も基本的な確認事項は対抗力のある優先順位が高い賃借人の存在の有無にある。 韓国の住宅賃貸借保護法は、賃借人に対する保護を非常に強力にしている。 住宅というものは、人生の基本になるためだ。 これによって対抗力を持った賃借人は、競売で不動産を新たに取得した買収人に賃借人が賃借人の地位を保護してほしいと要求することができる。
もし先順位の賃借人が配当を申請し、保証金を受けて出たいと言えば、落札者は考える必要がない。 問題は優先順位が高い賃借人が配当を申請しなかった時だ。 この場合、原則的に落札者が保証金をすべて買収しても賃借契約を維持する義務が生じるために落札者の立場では、保証金の分だけ事実上買収金額が上がってしまっている状況が発生する。
実際、大邱中区南山洞イントブルコトアシスのマンション(生活住宅)専用面積26.9平方メートル（8坪）は9回も流札され、現在10回目の売却を待っている状態だ。 相次ぐ流札の末にこのマンションの最低売却価格は鑑定価格(1億1300万ウォン)の4%の456万ウォンまで落ちた。
△対抗力のある優先順位が高い賃借人がいて、落札価格が鑑定価格の5%水準まで落ちた大邱中区南山洞のインターブルゴ・アシスマンションの全景
物件情報
住所 大邱市中区南山洞437-1
インターブルコマンション203号
目利き 1億1300万ウォン
種類 住商複合| 入居 2014.02
規模 192世帯| 総1棟| 最高17階
面積 29.7432〜43.0858 ㎥
以前に入札者が高価で落札したこともない。 このマンションは2回落札されたが、一度はこの5月、クォン某さんが1111万ウォンに、もう一度は去る8月のチョン某氏が523万ウォンに落札された。 しかし、二つの代金を決められた期日までに納入しなかったため、競売は無効となった。
1億ウォンのマンションが鑑定価格の5%水準まで下がったのは実はこのマンションに隠された費用があるからだ。 すぐ賃借人のファン氏の存在だ。
ファン氏は根抵当が設定される前に、伝貰権の設定をした対抗力のある賃借人で9000万ウォンの保証金を保障された状態だ。 つまり、落札者がこのマンションを500万ウォンに落札されたとしても、実はこのマンションの価格は9500万ウォンなわけだ。
幸い、ファン氏の傳貰契約期間はこの9月23日で終了した。 これによって落札者は、ファン氏に9000万ウォンを返すことで賃貸契約を終わらせることができるようになった。
そうせずに、もし、ファン氏の契約期間がもっとあって、ファン氏がこの家に居住することを主張すれば、落札者は必ずこの契約期間を守ってやらなければならない。
もしこのマンションの伝貰の保証金相場が9000万ウォンを超えると、落札者はもっと高い保証金を受ける機会を放棄しなければならないという話だ。
とにかくこの8月に競売でも落札者が、残金の支払いを放棄することで、このマンションは18日もう一度新しいオーナーを探し旅に出かけることになった。
（翻訳協力/2ちゃん番長）
ええと 物件情報を調べるのに手間取りましたが完成です。
この物件 競売にでてきたんですね 大邱市の交通の便利なところにある17階建てのワンルームマンション 敷地権5㎡（1.51坪） 専用面積27㎡（8.15坪） というところです
[区分建物鑑定評価要項表]
1）位置と周囲の環境 大邱広域市中区南山洞素材計算五叉路の南東側近くに位置するインターブルゴコアシステムとして付近はアパート、路線商店街、背面商店街、既存の住宅などで形成されている。
2）交通状況 本件まで諸般の車両出入り可能であり、諸般の交通事情は、通常である。
3）建物の構造 鉄筋コンクリート構造鉄筋コンクリート陸屋根17階建ての建物の中2階203号、単位世帯として外壁：アルミ複合パネルとシナモルタル位塗装内壁：壁紙の一部のタイルなどの床：内蔵フローリング、いくつかのタイル、二重サッシ建具である。
4）利用状況 都市型生活住宅（ワンルーム型）で利用していること。
5）設備の内訳 衛生、給排水設備、消防設備、エレベーター設備、都市ガス暖房設備されている。
6）土地の形状や利用状況 不定形の土地として周辺の土地と概ね等高線平坦であり、共同住宅の敷地として利用していること。
7）隣接道路状況など 本件西側に幅約20メートルの舗装道路と接線。
8）土地利用計画と制限状態 準住居地域、中心商業地域、防火地域、中露1類（幅20M-25M）（接線）、相手浄化区域（大邱カトリック大学の代わりに学園）。
9）の研究との違い ない音。
10）その他の注意事項（賃貸習慣およびその他の ）1）賃貸関係未常任2）基乗っ件区分建物は居住者の門限部材で内部仕上げの状態は、管理室や近所の住民聞き込み調査と同類型マンションの一般的な事項を基準に記載したので、オークション業務に参考にしてください
競売ってことは持ち主がバンザイしちゃったということです。 そして住んでいるファンさんというのが借り手ですね 居住権と伝貰権がからんでいるハナシですよ
たぶん、この部屋を担保に借りたお金が返せなくて債権者が起こした訴訟で競売に掛けられたのでしょう。
前の持ち主は現住者のファンさんに伝貰（チョンセ）を返さずにトンズラしたようです。 それで応札して買う人は手ごろ感のある5％という価格（500万ウォン）を裁判所に出せばご自身の名義になりますが、ファンさんが出て行かないので住むことも貸すことも追い出すことも出来ません。
競売で売れなければ債権者（たぶん金融機関）は丸損でしょ。 1億1300万ウォンという目利き価格を出す人がいれば、債権者はその中からファンさんに9000万ウォンの伝貰（チョンセ）を返して部屋とわずかなお金が残るので完全回収ということになります。
ファンさんが伝貰（チョンセ）を出した人ですから返してもらう権利がずっとあるんですね
その代償にその部屋に居座ると債権者は回収不能なうちは手出しできないのです。
韓国では競売の入札で最終入札者になっても「やっぱりやめた」とすることができます。
入札者の権利を守るんだそうです。 これは意外でしたね。
そいじゃファンさんが入札すればどうなの？ これね、それでイイわけじゃないんですよ。
競売で1億1300万ウォンという目利きが500万ウォンになったら競売は成立しちゃうけど債権者が面白くないですね。 ファンさんは500万ウォン程度の追金でめでたく自己所有物件なるんですが、債権者は腹が立って訴訟することになるかもしれません。
それにね、たぶんファンさんも伝貰（チョンセ）のお金を銀行に借りているんだと思いますよ。金銭的余裕が無いひとかもしれません 投機目的や家賃収入目当てに買ったけどバンザイという物件はかなり多そうです。
そんな建物の中には買って住んでる人 借りて住んでる人 係争中に居座っている人なんていうのが混ざって住んでいます。 そのまま20年もすると建て替えの時期が来て住民の意見がまとまらないなんていうのが今から楽しみですね。
先住者たちは 17階を30階建てにして増築部分を分譲すれば自身の負担する建て替え費用が発生せず、さらには家賃収入まで得られるというプランを本気で信じていたりします（少なくとも無料で入居できると考えている）
ただ、お部屋は8坪のワンルームなんですけどね （内部は内緒）
17階建てで192世帯ってどうよ