アパート団地は住民間の葛藤

［ソウルミーナ］皆さんはどんな家に住んでいますか。 統計を見ると、国民10人のうち7人は規模が大きくても小さくてもアパートや多世帯住宅のような共同住宅で生活しています。 多くの人が共同施設で一緒に生活するだけに、住民たちを代表する自治機構'入居者代表会議'があります。

 国家には民意を代弁する国会があって、市郡区など、自治体にも議会があるのと同じです。

ところが、アパート入居者代表の座をめぐって暴力事態と告訴・告発が絶えないでいます。 マンションの入居者代表がいったいどんな席機に深刻な住民対立の原因になるのでしょうか。

40年余り前に、漢江(ハンガン)沿いに建てられたソウル江南区狎鴎亭洞(カンナムク・アプクジョンドン)のマンション団地は最近住民間の葛藤がとてもひどいようです。 これは建替えを控えているためです。

近くの公認仲介士によれば"基本計画がまだ樹立も経っていないが、まもなく発表されるため、相場は今最近ずっと値上がりする傾向を示している。 狎鴎亭が江南の主要地域であるため、坪当たり8~9,000万ウォンまでは乗せられることになりそうだ"と予測しました。 30坪型台が20億ウォンを超えるだろうという言葉です。 まさに全国で最も'熱い'アパートです。

アパートに対する関心が高まり、入居者代表会議を構成することがますます難しくなりました。 この2月末、狎鴎亭洞(カンナムク・アプクジョンドン)のアパート入居者代表会議室に一部の住民たちが、チンピラを雇ってガラスを割って入りました。 会議室に入った後、代理投票など、不正選挙論議に見送られた開票を強行するためでした。。 しかし、10分後この知らせを聞いた住民の一部が会議室に現れ、開票を阻止して衝突が起きました。 結局、警察が出動しました。

このアパートのキム･グヮンジャ選挙管理委員長は"投票をしたら開票をするのが原則だ。 選挙法を違反した開票を先にして10日以内、裁判所に行って不法選挙をしたと訴訟をしてもすればいい"、開票妨害は名分がないと主張しました。

このアパートの入居者代表選挙には4人の候補が出馬しました。 このうち1人は開票の強行を、残りの3人は、代理投票があったとし、開票を反対しています。 選挙管理委員たちも、開票賛成側と反対側に分かれました。

マンションの選挙管理委員チョン･ソンカン氏は、これについて"本案の訴訟が入ると、2年間、再建築推進委員会など組合長だから全部結成される"、開票に反対の立場を明らかにしました。 彼はまた、"投票箱が夜に機械室にあれば奪取して占拠できるため、第3の場所に置いてこそ安全だ"と述べました。 マンション管理所長と選挙立会人も開票に対する立場が対立します。

入居者代表候補と選管委員、管理所長などがお互い分かれて刑事告訴をして正当性を主張する印刷物を互いに取って付けるなど張り紙戦も白熱します。 どうにもこうにすることもできない状況です。

アパートの入居者代表と関連し、対立が起こったのはここだけではないのです。 投票箱を持って逃げたりもして、不正投票や不正疑惑で告訴・告発が相次いでいます。

昨年末、ソウルのあるマンション団地では再任に失敗した前入居者代表の夫がマンションの運営方式をめぐって対立した現職の入居者代表を殴って死亡させたこともありました。

マンションの入居者代表は、通常の任期が2年で報酬もほとんどない場所です。 ところが、マンション入居者代表の座を欲しがる理由は何でしょうか?

ソン･ジュヨルマンション不正の清算運動本部代表は、"利権があるために争いが発生する。 入居者代表会議が(議決定足数の)過半数を確保すれば、1千世帯マンション基準で年間25~30億ウォンぐらいの管理費を勝手に執行することができる。 味方が棟代表になり、その目的を達成ができるため、原則や常識が通じない。 それで不正選挙論議が絶えない"と述べました。

その上、入居民の立場から牽制できる手段が全くありません。 開票の葛藤を経験している鴨鴎亭(アプグジョン)マンションの場合、1年の予算が100億ウォンを優に超えます。 さらに、再建築まで控えています。 マンションの前の入居者代表会長であるシン･ヨンセ氏は"3,130世帯が住んでいて、職員人件費まで1年に120億で150億ウォンぐらいを管理する"と明らかにしました。

ナムギオプ(47)氏は昨年9月に千六百世帯余りのマンション団地の入居者代表会長に選出されました。 ナム会長は選挙に出馬した理由について"土地問題を解決する理論や政策を研究する仕事をしているが、いざ私が住んでいる町に対する問題については無関心でしたね、村の仕事に一度参加してみなければならない、そうすることがちょっと元気な市民だと思った"と述べました。

ナム会長をはじめとする棟代表15人は1ヵ月に1回、定例会議を開き、マンション暮らしを議論して決定します。 工事をするのかどうかそして工事業者をどのように選定するかそんなのが主な決定事項です。

ナム会長の入居者代表の業務はスタートから順調ではありませんでした。 任期を開始して3ヵ月間、3度の解任投票を経なければならなかったです。 マンション管理の透明性を強化するとして入居者代表会議録を公開したのが発端になりました。

ナム会長は"会議録を公開することで、入居民らがどのような話を通じて結論が導き出されたかを知ることができるかと公開をしたが、これに反対する人たちが解任を試みた"と述べました。 解任投票は否決され、続いた訴訟でも、裁判所はナム会長の手を聞き入れました。

ナム会長は"全ての決裁を会長が行うため、入居者代表会長と所長が心さえ当たれば重要なことを自由に推進することができる。 棟代表らは1ヵ月に1回ずつ開かれる定期会議に来て、そのまま説明を聞いて決定をしてくれる役割に止まることがとても容易だ"と述べました。

先月全国のマンションの最初の外部会計監査結果が公開されました。 義務監査対象団地10ヵ所のうち、2ヵ所の割合で会計処理がずさんなことが明らかになりました。

お金をどこにどのように使ったのかキャッシュフローを作成しなくて、資産の流れを把握できない場合が最も多く(43.9%)、会計資料を怠ったり(18.2%)、長期修繕引当金をとんでもないところに使用した場合(15.8%)もありました。

ソン･ジュヨル、マンション不正の清算運動本部代表は"虚偽の領収証を作っておいて金を支出する事例が非常に多い。 工事をしなかったのにエレベーターを修理しなかったが領収証を請求してお金が支出されるなどの事例が意外に多い。 その次に、工事費を水増しして持って不当に支出する事例がとても多い"と指摘しました。

京畿道烏山にあるマンションの入居者代表は、マンション塗装工事を行うさい、裏金を受け取った容疑で、昨年末拘束されました。 警察の調査結果、工事費を水増しするのために会社と組んで、白湯が入った缶を納品を受けた疑いです。

実際、今年初め、警察の共同住宅管理不正特別取り締まりで立件された不正行為者153人のうち76%は、入居者代表(41.4%)と管理所長(35.3%)でした。

入居者代表選挙がいくら騒々しくても、そして不正と不正があるとしても入居者の大半はアパートの管理運営に関心がありません。

マンションに住む人々に入居者代表会議について聞いてみました。

なぜこんなに無関心なのでしょうか。 ナムギオプ会長は"入居者80パーセントは関心がない。 事実、職場で一生懸命に働いて家に来てまで何の問題に介入したくないのだ。 無関心で、他の考えを持っている人が入ってできる、そんな人たちが不正を犯せば、その不正が確認されていないために今度もまた出てそれを覆い隠そうとして新しい人が入ってくると、不自由して追い出すようにして私が見るにはそんなのが一般的なパターンのようだ"と説明しました。

政府は、同代表など入居者代表の資格要件を強化して、入居者代表会議に対する監査の機能を強化した法律を4月11日に立法予告しました。 しかし、無報酬の名誉職であるうえ、非専門家の入居者代表を制度的に牽制するには限界があるという指摘が多いです。

全国共同住宅で年間12兆ウォンの管理費の執行を決定する入居者代表会議。どんな棟代表と会長を選出して、どのような自治共同体を運営するのか、結局、マンションの住民たちの関心と監視に走りました。

（翻訳：みそっち）

う～ん、ソウルは集合住宅が多いですね、最近では家賃を払う式が増えたと言いますが、それじゃあそれまではローンを払う自己所有が多かったのか？　って思いますよね。これって、実はどこかの誰かが、”月々の家賃を支払っていないのだから自己所有だ”なんてことにしちゃっていたのです。

ソウルの都市事情を説明するサイトでも”ソウルにひろがる高層アパートはそのほとんどが自己所有となっている”なんてことを堂々と載せていたりしました。

そのへんはニホンと事情が違いすぎるので説明が面倒ですが、傳貰(チョンセ)という保証金を預けてそこに住むというあたりに誤解があるようです。チョンセのお金は最近では数億ウォンにも達しますが、そのお金をキャッシュで用意しているひとっていうのはほとんどいません。これは銀行などから借りているのです。貸す銀行の方では、チョンセというのは保証金ですから、お約束通りなら必ず返ってくるハズのお金ということで”毎月支払いなし+利息だけ払い+元金は満期になったら一括返済”という方式で貸し出しています。そこに住むためには毎月の利息だけ払えばイイというお手軽なことになっているわけです。

っということはどこかに家主がいるわけですが、これが建設会社だったりするのでしょう、手軽な審査で住む人に借金をさせてその支払額は少なくしておくという方式ですが、建物の代金回収は銀行がやっているんですから建設会社も費用負担が楽ですよね。

そうじゃなくてローンを払ってるひともいるでしょう、そういうのが一つの高層アパートに混在して権利関係もごちゃごちゃになっているのです。そうなると建て替えばかりじゃなくて、ちょっとした修理とかにかかる費用負担が問題になりますよね。

そーいうわけで”管理費”を集めて、”住民代表”を決めて、”利権の取り合い”という韓国型図式ができあがるわけです。

この管理費っていうのは割と高額で10～20万ウォンっていうのが最低線で、新しくて高くて広いところだと50万～100万ウォンっていう管理費のところもあります。

そんな管理費は”建て替え”のために積み立てられるわけではなく、毎月確実に何かに使われてしまうので、実質的には家賃に上乗せされる毎月に支払いってことになります。そんな金額は引っ越してきてみて自治会のひとが集金に来るまでわからなかったりします。（アパート売買紹介サイトでも管理費は表示していない）だからといった支払いを拒むと嫌がらせされるのでおとなしく払うしかなさそうです。

でもちょっと待ってください、韓国に集合住宅ができたのはせいぜい1960年代になってからですよね。それまでは彼らはどうやって住んでいたのかさえよくわからないじゃないですか。つまり”住民代表”なんていう仕組みができてからせいぜい50年程度にしかならないのです。それなのにこんなに完備された”韓国型住宅事情”があるなんてスゴイですよね。まったくお手本も無しにこういう仕組みが出来上がったのです。

それもこれも、”右肩上がり式のソウル住宅事情”があったからだそうです。とにかくしばらく住んで、チョンセのローンも、ある程度銀行に利子だけ払っていれば信用が上がってもっと広いところに引越しができるということで、分譲の抽選に当たるような気持ちで買い替え(借り換え)をしてきたってわけですよ。ところがそんな歯車がおかしくなっちゃったのね。　いえいえ、急に悪くなったりしたことがバレないように、新しい分譲には応募者殺到なんて記事を流していましたが、その実は、建設会社の社員が買わされていたというようなものなのです。買い手に売って利益が出るものをやすく社員に売るっていうことはそれだけ売れないものだということです。

ちなみに既に住んでいるアパートでも、おとーさんが職を失ったりするとそういうところから出ていくことになりますが、出て行く時にチョンセのお金が戻ってくるのかというと、元々利息分しか払っていないので現金が返ってくることはありませんよね。そこに来て最近ではチョンセダメ家賃ヤチンってことですからおトーサンが転職したり失業するともっと低い住まいに引っ越すことになります。半地下式なんていうのもありますからね。