来年変わる住宅担保融資、知っておきたい8つの適用対象と例外
部分の分割償還も可能、自営業者事業目的ローンは例外
3億アパート担保に2億借りれば月返済額50万→193万ウォン
3億ウォンの首都圏マンションを担保に、2億ウォンを年3％の固定金利で10年間借りたと仮定してみよう。既存の満期日時引換での融資受けると毎月50万ウォンずつ10年間6000万ウォンの利子を支払えばよい。（10年後のその日に2億ウォンをまとめて支払う）しかし、来年からは高負担ローン申請（LTV 66.6％）に相当されて元利金の分割償還条件で融資受けなければならなくなる。この場合、返済する元利金は、月193万1215ウォンで満期一時償還ローン利用時より四倍ほど多くなる。ただし総利息は3174万ウォンで半分近く減る。
安心転換融資の発売計画を発表した過去の2月の金容範(キム・ヨンボク)金融委事務処長(当時、金融政策局長)は'満期時償還返済方式の住宅担保貸し出しは市場から消えなければならない'と話した。
過激な住宅担保貸出し市場の問題を指摘した言葉で、この発言が1年ぶりに現実になる。 住宅購入用住宅担保融資は'分割償還'を原則とする住宅ローンガイドラインは事実上'満期時償還返済式住宅ローン'の退出を意味する。 また、担保(家)さえあれば簡単に融資を受けることができていた時代から、返済能力がなければ融資が難しくなる時代への転換が始まったことを知らせるシグナルだ。
来年から住宅担保融資がどう変わるか質疑応答の形でまとめた。
-すべての住宅担保融資に適用されるのか
▷住宅購入のための新規住宅担保融資は、軒並み、該当される。 住宅購入用でなくて
もLTVまたはDTIが60%を超える貸出も分割返済しなければならない。 このほか、住宅担保融資担保物件が当該の件を含む3件以上の場合と所得算定時証明所得ではなく、申告所得を提出した場合も該当される。
-適用されていない例外は
▷住宅担保融資と審査方式が他の集団融資は除外される。 資金使用期間が短期であったり、返済計画が明確な場合、相続や債権保全のための競売参加など、やむを得ず債務を買収するケースも例外だ。 例えば、預金・積金の満期が到来したり、一時的2住宅者にすぐに処分する計画がある場合などだ。 医療費や学資金など、不可避な生活資金も本部の承認を受け、例外処理される。 その他に、銀行が自主的に判断して認める場合も適用されない。
-自営業者が住宅を担保で事業資金融資を受けることも適用されるのか
▷個人事業者が事業を目的に住宅担保融資を受けるのは、家計貸し出しではないために該当しない。
-元金の一部だけ返す部分の分割償還は不可能なのか
▷可能である。 30年を基準に本人の融資の満期を勘案して部分に返済する元金を定めることになる。 例えば、10年満期ならば元金の3分の一を(10年/30年)分割償還し、残りは満期日時返済することができる。
-施行日以前に受けた融資の据え置き期間の延長や満期延長時にも適用されるのか
▷融資金額を増額したり、据え置き期間を延長することも新規融資だ。 しかし、従来の据え置き式・分割返済融資のうち、2018年末以前に同一銀行から同一金額以下に肩代りする場合には1回に限って3年間据え置き期間を延長することができる。 満期日市返済融資も満期時同様の条件で延長することができる。
-原則的に証憑所得で返済能力を審査するという証拠所得がなければ融資ができないのか
▷原則的に客観性のある証憑所得を優先的に確認するが、証拠の所得資料がない場合でも認め、所得や申告所得資料を活用して融資を受けることができる。 これすらない、最低生計費を基準に審査していた慣行は消える。 ただ、集団融資や3000万ウォン以下の小額貸し付けは最低生計費を基準として受け取ることができる。
-ストレスDTIはどのように適用されるか
▷変動金利融資の場合、金利が上昇すると、オーナーが、返済しなければならない金額も高くなる。 上昇可能金利(stress rate)は、このような危険まで考慮して返済能力を評価するのだ。 これを反映したDTIが80%を超えれば、固定金利に転換したり、融資金額を80%以下に下げなければならない。 たとえば、年間所得3000万ウォンであるA氏が3億ウォンの住宅購入のため、変動金利の住宅担保融資2.1億ウォンを受ける場合のDTIは79.2%ではあるが、上昇可能金利(例2.7%)を適用すれば、DTIが89.9%に上昇する。 A氏は、固定金利で2億1000万ウォンの融資を受けたり、2300万ウォンを下げて1億8700万ウォンまで融資が受けられる。
-総負債返済能力(DSR)の概念は何であり、影響は
▷現在、住宅ローンの審査時の返済能力は申請した住宅担保融資金額とその他の融資の利子返済額を合算して計算する。 しかし、今後も、その他の負債の元利金返済額をすべて合算することになる。 その他の負債には自動車割賦金を含めて、金融圏の融資がすべて含まれる。 ただし、これは、融資審査時に断ることができる事由ではなく、融資後、事後管理用にのみ使用される。
（翻訳：みそっち）
家を買ったら今は金利だけを払って、いつかやってくる満期時一括償還返済の時までに値上がりしていたら転売して差益まで儲けちゃおうという方式がこれまで通用してきたのです。
韓国の基準金利はそれほど安くもなかった10年前でも家賃感覚で金利分だけの支払いをして誰かに売っちゃおうと考えていたんですね。
じゃんじゃん売るためにローン審査も激甘で、その家(部屋)が担保ということですから満期のときに返せる目処の無いひとでも抽選に当ればうまくやってこれたのです。
分譲アパートを建てていた建設会社だって作業員に日当を払わなきゃなりませんでしたが、その現金は銀行が立て替えてくれていたのです、その金額というのが韓国の家計負債というものですからこれが今月末で1200兆ウォンになるそうですよ。
銀行は部屋を担保に取っているのでじゃんじゃん貸していたんですね。その一方でアパートを建てていた建設会社は軒並み業績不振というのが現在の状態です。
現在建設中っていうのも出来上がったころに全部売れれば一息つけますが、住宅ローンの審査が厳しくなるということなので大変みたいですね。
ただしこういうのはこれから買う人のハナシなので、すでに買って住んでいる人には適用されるわけではありません。 満期になったらまとめて返済しなきゃならないひとはいっぱいいるってことです。そしてその部屋を転売するときの買う人の審査が厳しくなるってことですから、売れないとなると当人が一括返済をしなきゃならないってことです。 借りなおす場合にも適用されるので元金分割型返済となれば返済額がものすごく増えることになるのです。 うひひ