韓国型分譲手法　④

売れてることにしないとお客が来ない心理 

［住まいのミーナ］アパート分譲を受ける前、見本住宅の観覧は必須だ。 見本住宅はまだ建設されていない該当マンションの内部まで再現しておいた立派な説明書だからだ。 しかし、この見本住宅内には建設会社らが隠した高度のマーケティング戦略がある。 例えば、広くて見えるようにするため、床材を統一してベランダを作るやり方だ。 見本住宅を調べなければならない理由だ。

保証金がうなぎのぼりで値上がりしている。 金利は史上最低水準に下がった。 週末にソウルと首都圏で分譲するマンションのモデルハウスに人が集まる理由だ。 これを機に、住宅を用意する人が増えたというのだ。 見本住宅はマンションを完成していない状態で分譲するマンションの設計図面のような形で造った家だ。 顧客の分譲決定を支援するために作られた。

実際に多くの予備請約者が見本住宅の外観とアシスタントの説明を聞いて請約するかどうかを決定する。 霊山大住宅都市研究所のアンケート調査によると、10人のうち6人がマンションの選択時に見本住宅の影響を受けていると答えた。 しかし、見本住宅の華やかさに負け、むやみに申し込みをすれば、狼狽する公算が大きい。 建設会社らは見本住宅を通じて幻想を植えておくからだ。

それなら見本住宅をまともに見て回ることができるノウハウはないだろうか。 一応のモデルハウスに到着すれば、他の訪問客の声を聞かなければならない。 彼らが実際の申し込みに関心があるか、彼らが懸念しているのは何があるのかに耳を傾けろというのだ。 現場の雰囲気を把握して売りの本当の世論をうかがうべきだという話だ。

世論が悪くないと、実際のマンションの実際の立地を把握しなければならない。 不動産は位置が一番重要なためだ。 未来価値を念頭に置いた投資者であれ、住居地適合性を計算する実需要者でも位置確認を省略してはいけない。 普通見本住宅には分譲団地周辺の地図を団地の入口に大きく配置しておく。 この地図と団地配置の模型図を直接目で確認しよう。 大型地図ではマンションが建設されるところの全体の立地を把握することができる。

また、団地配置の模型図を通じて、アパートの形と方向、棟間距離、住民の利便施設、団地内の商店ビルに位置、駐車場、正門の位置などを詳しくチェックしなければならない。 周辺道路状況や学校、公共施設や商業施設までの距離を把握することも重要だ。 一渡り目を通してだけでは日照権、眺望権、プライバシー侵害の可能性などを把握するのは難しい。 もし、低層階を好むとすれば、団地の散策路を確認し、プライバシー侵害の可能性の有無をチェックするほうがいい。 高層階を好む場合には眺望権が侵害される施設はないか、東はどこなのかを把握しておかなければならない。

それから室内構造を確認するため、見本住宅内部に進入する番だ。 先に入り口にある平面図を見て各部屋の配置と動線を確認しなければならない。 平面図には通気ㆍ通風の構造とコンセント、キッチンシンク台、インターホン、浴槽など実生活に必要な要素を確認することができる。 必要なら、スマートフォンを活用して写真を撮って置くのもいい。

◇現場を知らなければだまされる

見本住宅の内部はもっと几帳面に調べなければならない。 見本住宅には実際のマンションよりさらに広く見えるようにするための建設会社の秘密戦略があちこちに隠れているからだ。 彼らは普通、見本住宅内部にベランダをなくしての床材を統一して部屋を実際より大きく作っておく。

もちろん、小さな表示板に'実際にはベランダに施工されます'などの案内文を書いてあることだろう。 後に各自適宜ベランダを取り払って部屋を広げるという話だ。

しかし、すべての予備請約者がベランダの拡張工事をするわけではない。 もし拡張を望まない場合、拡張をしていない状態の点線表示部分を確認して実空間の大きさがどの程度なのか把握しなければならない。

▲韓国式集合住宅にはベランダがありません、バルコニーと書かれているところがサンルームになっているベランダのような部分です、韓国では洗濯物を干すのはもちろん洗濯機や温水給湯器を置くところになってますね

家具や照明を活用した錯視効果も注意しなければならない。 見本住宅のベッドやテーブルのような戦時世帯は、実際よりも高さがやや低く、横縦の長さが小さい。 ソファーは背もたれまでも低めに作られる。 巻き尺で実際の内部空間の大きさを正確に図ってみることがいい。 一部の建設会社は、天井を実際より高く造ったりもする。 もともとの高さを告知した後、天井高を高めることだ。

訪問客に平たいスリッパを履くようにするのも同じ脈絡の戦略だ。 訪問客の背丈を下げて高い天井が見えるようにする錯視効果を誘導するものだ。

案内文もよく確認しなければならない。 建設会社たちは家具や厨房の上板を掃除して各種のきれいなインテリア小物としておく。 特に、高級タイルや原木で演出した壁を実際に誤認することが多い。 しかし、現実は違う。 入居すれば、単純な壁紙が施工されているだけだ。 '演出用です'、'展示用です'、'拡張時含むです'などの案内文をチェックしなければならない理由だ。

見本住宅相談席に座るのも欠かせないと。 見本住宅相談会社は分譲前、当該団地について教育を受け、多くの訪問客を応対し、ノウハウを積んだため、当該団地を隅々までよく知っている。 知らないことは知らないと認めて十分に聞いてみよう。 申し込み情報も同じだ。 通帳加入期間や通帳預置金額、扶養家族数、無住宅の有無、希望平衡などを明確に確認し、オーダーメイド相談を受けなければならない。

◇見本住宅の広さの秘密

見本住宅を数回訪問することも必須だ。 普通の建築専門家も見本住宅一度見て、そのアパートを把握できない。 模型地図を見てから見本住宅内案内冊子取り出して置いたままゆっくりと表現すると。 映画も二、三度繰り返してみたらみえなかったのが目に戻り始めている。 見本住宅も同じだ。 平日に時間を除いて観覧しよう。 訪問回数とマンションの長所と短所の把握は比例するものだ。

（翻訳：みそっち）

韓国型分譲では分譲申し込みにサクラをつかって分譲の倍率を高く見せることが日常的に行われています。朝一番で現地に到着しても半分が成約済みなんてこともあったりします。そこであわてて契約せずに、午後にもう一度行ってみるとさっきハナシを聞いた部屋が成約済みになっていて、『あとひと部屋、今すぐ．．．』みたいなことになっているかもしれません。

ところが実際にお金のやり取りという段階になると実際の成約率が20％台なんてこともあるようです。　それでも”韓国型住宅販売好調理論”なら内覧会の日の成約率を堂々と記事にしたりするので注意が必要ですね。

それで不動産景気はどうなのかというと、売買価格は上がって取引きは減少しているということですが、これがまだ”成約時”の取引き件数ということなのでお引越し当日までにどうなるのかよくわかっていません。

金利は下がっているのですが、貸倒れの懸念から貸出し自体も減っているので住宅取引は減っている、空き室は増える＞＞＞＞こんな感じみたいです。