江南の人口増加と時代背景や

江南(カンナム)開発は永東地区の事業という名で施行される。 今の江南・瑞草一帯は、当時は永登浦区の東という意味で永東(ヨンドン)と呼ばれた。 1968年の永東(ヨンドン)土地区画整理事業は、京釜(キョンブ)高速道路敷地を無償で確保するためだったし、1971年の永東(ヨンドン)〜2地区の事業は江北(カンブク)の人口を分散することに焦点が当てられた。 

このころ、江南は電気はもちろん、公衆電話や電信電話取扱所もなかった閑静な田舎だった。 永東(ヨンドン)地区の事業で、ここに道路が敷かれてマンション団地と一戸建て住宅が分譲され始めた。 破格的な支援策はおまけだった。 ソウル市は江南に住居移転を促進するため、1972年'都市開発促進によるソウル特別相場の課税免除に関する特別条例'を制定した。 公共機関が永東(ヨンドン)地区内に建てた建物には取得税が免除され、その他追加的な税制恩恵も加えられた。 

江南不敗の序幕は、この時から開かれた。 1963年から1970年まで、江南区鶴洞の土地の値段は20倍、狎鴎亭洞は25倍、新沙洞は50倍上がった。 同期間に、中区新堂洞が10倍、龍山区厚岩洞が7.5倍値上がりしたことに比べれば、大変な上昇傾向を示した。  

土地の値段は上がったが、江南は江北(カンブク)に比べて依然として立ち後れた地域だった。 人口分散のためには、さらなる措置が必要だった。  

◇高校も相次いで江南に移転　まさに南岸開発計画

1972年の江北(カンブク)の都心は特定施設制限区域に指定される。 鍾路区と中区、西大門区一帯の各種風俗施設許可と移転を禁止して、デパートと大学等の新設・増設も阻まれた。 こんなに江北(カンブク)の都心発展を妨げた状態で永東地区は1973年に開発促進地区に指定される。 不動産投機抑制税、営業税、登録税、取得税、財産税、都市計画税、免許税がすべて免除される破格的な恩恵だった。

江北(カンブク)の高速バスターミナルが江南(カンナム)に移転したのもこの時期だった。 ソウル市は、都心集中緩和と江南(カンナム)開発の促進に向けて1976年、江南(カンナム)高速バスターミナルを建設する。 わずか4ヵ月ぶりに急造されたターミナルは当時でも江北(カンブク)ターミナルから出発する高速バスがちょっと寄って行く途中乗車場の概念だった。 江南(カンナム)開発の目標と合わない状況を打開するために、政府は翌年の1977年、江北(カンブク)ターミナルを江南(カンナム)に移転しという行政命令を下した。  

骨格を備えた江南が大きく成長したきっかけは地下鉄2号線だった。 1978年に着工され、1984年に完工した地下鉄2号線は江北(カンブク)人口の江南移住を目に見えて増やした。 着工直前に、ソウルの人口は752万人で、江北9つの区が489万人、江南4区は263万人だった。 人口の割合は65対35に江北(カンブク)の人口密度が圧倒的だった。 地下鉄2号線が完工された翌年の1985年には状況が大きく変わった。 ソウルの人口964万6,000人のうち、江北(カンブク)10区の人口は522万人、江南7区の人口は442万6,000人で、人口比率差が縮まった。

◇高校平準化ながらも江南は名門を保つ

以降、江北(カンブク)の名門高校が江南(カンナム)に移転し、大きな幅の制度の変化が断行される。 1980年に行われた居住地中心の完全学区制がそれだ。 出身中学校中心の高等学校割当方式を居住地中心に再編したのだ。 共同学群に位置したソウル市内の最高の名門高校がすでに江南(カンナム)に移転した状況では。これらの学校はもう江南に居住する学生たちだけが入学できる学校になってしまった。 

実際、江南内の名門高校の躍進は、この時から目立つ。 完全学群制世代が初めて大学に進学した1984年、ソウル大学合格者の数を見ると、明確に表れている。 永東高校 78人、京畿高校 の74人、サンムン高校 の58人、ソウル高校 54人などだった。 高校平準化世代が初めて大学に進学した1977年、江南(カンナム)内の高等学校でソウル大学の合格者を最も多く輩出した永東高校が17人に止まったことを見た時に大きな変化だった。

◇'金があるなら、南下して、江南(カンナム)行けば名門大学行く' 

そんなに江南の名門高校が浮上し、江南の人口も暴騰する。 1980年代半ば、ソウルの世帯の増加率は7.9%、高校生の伸び率は1.2%に対して江南、瑞草(ソチョ)の世帯の増加率は23.4%、高校生の伸び率は57.5%に達したほどだった。  

江南の教育と不動産が合体するようになった時期がこの時からだ。 いわゆる'金があるなら、南下して、江南(カンナム)行けば名門大学行く'は言葉が飛び交った。 高位公職者聴聞会の時に、必ず登場していた偽装転入と不動産投機もこの時期から登場した。 

さまざまな商業、オフィス施設が江南に入り始めたのは1980年代末からだ。 地下鉄2号線が開通し、江北(カンブク)の都心にいた企業が一つずつ江南(カンナム)に移転し、ソウル五輪誘致をきっかけに開発に拍車が加えられた。 特に江南を東西に横切るテヘラン路を中心に超高層ビルが摩天楼を形成し始めた。  

発展に発展を繰り返してきた江南(カンナム)だったが、事実1990年代までには江南の住宅価格は江北(カンブク)とは大きな格差がなかった。 盧泰愚(ノ・テウ)政府が1980年代末から第1期新都市建設を推進し、全般的な住宅価格が安定傾向を見せたおかげだ。 1997年発生した国際通貨基金(IMF)事態で経験した史上初の住宅価格の暴落も一役買った。 

実際、江南住宅価格が周辺部との格差が本格的に広がり始めたのは2000年代序盤からだ。 江南に位置した五万世帯余りの低層マンションの再建築が本格化し、もう一度開発ブームが起こったおかげだ。 1970年代、多くの恩恵の中に誕生した大規模な団地が高層住居村として生まれ変わることで、江南住宅価格は天井知らずに上昇した。 以後、江南は2008年グローバル金融危機の揺れも乗り越え、富裕層地域への立地を堅固にし、持続的な上昇を続いている。 もう江南の不動産価格は江北(カンブク)と比較することにも見るに忍びないほど高く上がってしまった。 

結果的に江南を'江南'で作ったのは、政府の政策だった。 江北(カンブク)に追い込まれた都心の機能を分散するため、多くの恩恵と開発を続けてきた末に今の江南(カンナム)に達した。 今になっており、人為的に江南不動産価格を抑えるというのが難しい理由だ。 

文在寅(ムン・ジェイン)政府はすでに再建築、貸し出し、請約、税金など江南不動産価格を抑えるためのほぼ全てのカードを書いた。 需要を減らすための強力な規制は、市場でかえって好材料となっている。 多住宅者たちは地方に分散投資した資金を回収して'はきはきしたあるまま'がある江南(カンナム)不動産に移行している。 特殊目的高校と自立型私立高校を廃止するという教育政策はソウルの他地域と首都圏各地に分散されたメンモドゥルの足を再び江南に戻している。 このような状況に安全診断強化で再建築事業の推進を困難にした政府の決定は新規の供給すら減らすものと見られる。 

特に'妙案'は見えない。 保有税引き上げカードをいじっているが、やっぱり需要抑制策に過ぎなかったうえ、金額が大きくなく、江南不動産を所有している富裕層に負担を与えることを大変だ。 残った選択肢は供給増加だ。 これさえも容易ではなさそうだ。 江南には空いている土地がほとんどないため、古いアパートを崩して新たに建設する再建築事業に新規供給が行われる。 文在寅(ムン・ジェイン)政府はすでに安全診断基準を強化しながら、新しい再建築事業を事実上、不許可した。 

そうとすれば、残りのカードは一つだ。 需要者に江南以外の選択肢を握って与える方法である。 江南の人気が高いものは単純に家が好きだからではない。 立地、交通、学区など、多様なインフラが江南に集中されたおかげだ。 江南地域に大企業のビル、便宜施設など各種インフラが集中するのを規制するとともに他の所に地下鉄、病院、ショッピングモールなどのインフラを建設して代替地を作ってくれば、需要の分散を図ることができる。 実際、盧泰愚(ノ・テウ)政府当時、江南を代替できる1期新都市が建設され、江南住宅価格が安定した事実がこれをある程度支えてくれる。  

電気も入っていない田舎から誰でも進出をを夢見た地域へ。1960年代末からこれまで半世紀の間、江南は、圧縮成長のすべてを見せてくれる、わが国で最も高い町で、生まれ変わった。 これから先の江南はどう変わっていくか。