実際の分譲率より10倍以上に水増し・虚偽申告深刻…手法もさまざま
韓国不動産景気の壊滅 蔓延した'虚偽・誇大分譲率'…消費者お手上げ
高い分譲率はマーケティング手段として分譲の成否まで左右
契約率は供給者独占の情報…分譲できないところも水増し↑
高い分譲率はマーケティング手段として分譲の成否まで左右
契約率は供給者独占の情報…分譲できないところも水増し↑
5日、業界によると、プヨン住宅は去る1月、慶尚南道昌原市馬山合浦区月影洞所在の'愛でブヨンマンション'の分譲率を道昌原市に報告して申告したが、最近摘発された。
国土交通部が自体不動産取引管理システム(RTMS)を通じて全国アパートの実際の分譲率を調査する過程で昌原市に登録された分譲率と実際の分譲率に対する格差が大きく、疑いを買うことになったのだ。
95.9％が売れ残ったアパート分譲
この1月末、プヨン住宅は、昌原(チャンウォン)市に当該団地の分譲率を '一般分譲4298世帯のうち、売れ残り率は43.9%で2408世帯'と申告したが、実際の売れ残り率は95.9%にのぼることが分かった。 つまり、一般分譲4298世帯のうち、契約につながった件数はわずか177戸に過ぎなかったわけだ。
▲団地は地下1階〜地上最高31階、38棟、専用面積84〜149㎡の合計4298世帯規模だ。分譲価格は基準階基準で▲84㎡3億3500万ウォン▲124㎡4億5200万ウォン▲149㎡5億2400万ウォンだ。しかし実際の契約は177戸、予定された学校建設なども白紙化されると、入居予定者の離脱が予想される。
今回のプヨン住宅の事例のように分譲率を10倍以上水増しした事件はなかなか珍しいケースだが、分譲市場でも建設会社の分譲率の水増しはある程度、公然の事実として受けとられている。 高い分譲率は該当マンションマーケティング手段となり、この戦略が実際の分譲の成否まで左右できる力があるからだ。
実際、2012年には高陽市一山東区食事地区'一山(イルサン)シティ'マンションの分譲過程でも施工会社ディエスディ三湖(サムホ)が分譲率を脹らました事実が確認された。
当時、ディエスディ三湖(サムホ)は4ブロック分譲率が71%で、実際に分譲完了されたブロックは1ブロック1つのタイプであることにもかかわらず4ブロック全ての分譲が完了したような虚偽広告をした疑いを受けた。
借金して建てるアパート建設、売れなければそのまま大損害も
役職員を動員して分譲率向上させる手法も登場した。 同年、大宇建設は役職員らを虚偽の分譲契約者と偽って金融機関から巨額の融資を受けて摘発された。
大宇建設は京畿道平沢(ピョンテク)と光州(クァンジュ)など全国5つの地域事業地が売れ残りの危機に直面したため、施工社と共謀して分譲を受けする意思が全くない社内の役職員を動員、契約金1000万ウォンを支援して与え、分譲契約者に擁立した疑いだ。
この他に一部のマンション分譲団地を中心に密かに'申し込みバイト'を募集して競争率を水増しする手口も横行されている。
問題はこのような虚偽分譲率による被害はそのまま消費者に戻ってくるしかないという点だ。 分譲率や契約率は供給者が独占する情報なので分譲がうまくならないところほど、水増しが激しいからだ。
また、分譲率が膨れるようになれば、追って、結果的には割引分譲につながるしかなく、マンション価格は下落するものだ。
キム・ウンジン不動産114チーム長は "請約競争率といった場合には的確な指標が公開されるのに対して、分譲率や契約率は供給者の独占情報で消費者たちが分かりにくい"、
"制度的に現況を公開すれば消費者たちの情報収集面で市場の状況や商品に対する評価に大きく役立つだろう"と助言した。
（翻訳/みそっち）
まぁ、土地があってそこにアパートを建てて住む人がやってくるというのが手順かと思います。需要がありそうだから土地持ちがそこに建てるわけですが、予想に反して入居者が集まらないなんてこともありそうです。
建設費用は借金をして工面しますから入居者が集まらないとそれだけで破たんしちゃうのです。たとえば家賃を高く設定しちゃったとか、そういうのですね。そのほかにも、教育施設充実、大型マーケット至近なんていう謳い文句などがありがちですが、住む人と周辺施設のどちらが遅れて出来ても必ず不満が出てくるようになっていますね。
たとえばちょっと想像してみてください。駅まで徒歩７分なんていう物件があるとします。近いですよね、でも駅からだと徒歩13分なんてことがあります。なんで往き帰りで時間が違うのでしょう？ それは住んでいるひとに聞いて下さいな。
そんな高級分譲地の売り出し文句を韓国風に並べてみると、〝上越・東北新幹線接続鉄道延伸複々線化工事進捗、徒歩圏内に大型スキーリゾートあり平日利用はリフト無料〟みたいな文句が踊るわけですね。
いえいえそれでもいいんですが、韓国の場合には分譲抽選会にサクラがうようよしてみたり、業界紙にウキウキするような記事を貼らせてみたりすることで住宅景気を煽っていたりしているのです。
これがね、建設会社にしてみれば、業績上向きに見えるし、融資した銀行にしてみれば安定回収融資倍増になるし、部屋を見に来たひとはこりゃすぐに買わなきゃってなるし、新聞各紙や政府統計は景気回復ホルホルという良いことずくめだということなのです。
そいじゃ誰も困らないじゃん？ ええ、そうやって回ってるのが韓国社会なんですよ。